​长沙哪个片区最有潜力？

长沙哪个片区最有潜力？

长沙哪个片区最有潜力？

这恐怕是每个买房者都在考虑的问题。

其实，对于一般的城市，判断哪个板块最有潜力是比较容易的，那就是政府重点规划的区域，具体表现为最先上涨的区域。

这涉及到一个板块轮动的问题。板块轮动原本是一个证券术语，后来被用到楼市上，指的是热点板块轮动尤其是在涨升阶段会出现明显的传导现象,带动其他板块活跃。块与板块之间出现轮动，推动大盘逐步上扬。

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我们先来说说城市之间板块轮动的现象。

城市之间的板块轮动，是从一线城市开始，然后传导到强二线，再传导到弱二线，然后传导到三四线城市。这表现出一个很明显的特点。越是经济实力强劲，人口流入迅速的城市越先涨，越是经济基本面差、人口流入慢的城市越后涨。

跌价的话，如果在相同的调控政策下，或者说调控政策差异不大的情况下，次序则是反过来（像北京、上海、深圳现在的调控政策，一般的二线城市是没法跟的）。

楼市这轮大牛市，是从深圳开始的（2015年以来，深圳已经涨了两轮），2015年3月30日后，深圳楼市开始暴涨，2015年4月，深圳新房均价2.6万元/平，2016年3月达到近5.4万元/平，涨幅高达107.7%。

2016年，诞生了“楼市四小龙”：南京、苏州、厦门、合肥。这四大二线城市的房价突然启动，领涨全国，出尽风头。可以说当时的“楼市四小龙”改变了一线城市独领风骚的楼市格局，宣告二线网红城市登上楼市舞台

2016年末到2017年，西安、长沙、南昌等二线城市房价也开始上涨（相比其它二线城市，长沙整体涨幅较小，这和严格的调控政策有关），随着二线城市的普遍限购，这波涨幅开始传递到三四线城市甚至县城。

房价的整体上涨，遵循从一线城市→强二线城市→普通二线城市→三四线城市的路径。

那么问题来了，可不可以利用板块轮动的原理，达到收益的更大化呢？

比如深圳涨起来了，已经买不起深圳，那去买二线城市，等二线城市涨起来了，再卖掉然后买深圳（估计很多深圳投资客都是这么想的）怎么样呢？

如果当时买的是限售时间短，涨幅大的二线城市房产，理论上是有可行性的；如果买的是涨幅小，限售时间长的二线城市房产（比如长沙，拿房本后限售四年，只要不是“交房即交证”的楼盘，等于从买房到能够卖出，大多需要等待7~8年，想要置换到一线或者其它二线城市，黄花菜都凉了），那基本上是被套住——这边2016年后买的二线城市的房子还不能卖出，那边深圳南山和宝安区在2019年已经涨了第二轮，而且人家涨幅还更大……

备注：买房多考虑自住，不建议倒来倒去的纯投资购房，也不要有炒房思维；长沙也从不缺乏被套牢的投资客，曾经的各大炒房团纷纷在长沙栽了跟头，亏成马。

总而言之，从一线降为二三线城市容易，从二三线城市再升上一线很难。

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和城市之间存在板块轮动一样，城市内部同样存在类似的板块轮动。

大部分城市内部的板块轮动，总体上遵循“优质板块优质资产先涨，涨幅相对较大；普通板块普通资产后涨，涨幅相对一般”的规律。

最优质的板块先涨价，然后传导到普通板块，再然后传导到弱势板块。

就像一颗石头掉入池塘，离石头落入位置（可以比喻成优质资源聚集的地方）最近的区域，先起波纹，动能越大；离石头越远的区域，波纹启动越晚，波纹越小，动能越弱。

所以大部分城市，房价最先上涨的区域，必定是位置较好，优质资源聚集（离高端就业近、学区好、整体环境优越）的区域，也是房产将来保值升值潜力最大的区域。同理，房价涨的慢，或者是不涨反跌的区域，一定是有较大缺陷和不足的片区（离高端就业远、学区差劲、环境不宜居）。

长沙楼市也部分符合这个规律，只是不能算完全符合这个规律。因为长沙资源不像一般的二线城市那样焦距一点，而是高度分散，东西南北都有发展，走向共同发展，共同进步的道路。

省府在南，市府在西

空港在东，高新区在西

强小学多在河东，初中配套入学楼盘多在河西

发展金融片区的有芙蓉中路，滨江新城和金融外滩‍

……

长沙每个片区，都能说出自己的一些优势来，比如梅溪湖的教育资源；滨江的区位和金融中心；洋湖的总部经济和宜居属性；月亮岛板块的江岛资源；高新区的高端就业机会；武广片区的高铁概念；开福北的宜居概念；南城的长株潭融城概念……

所以在判定长沙各个板块优质程度的时候，需要观察各个板块的起涨时间，涨幅大小，还要关注长沙的市政规划，长沙市的地理情况，以及南方城市普遍要考虑的是否沿江的问题。这个以后有时间，小青蛙会专门写一篇。

和城市之间，一线降维二线容易，从二线升级到一线很难一样；城市内部，从优质板块置换到普通板块容易，从普通板块再置换到优质板块很难，所以在购房资格宝贵的长沙，购买优质板块的楼盘，是一件非常重要的事情。

本文主要讲述购房活动中板块判断的一些理论，不对长沙各大板块的优劣做出具体排序，大家可以自己去琢磨琢磨。